Kommen nach einem Immobilienkauf Mängel zum Vorschein, stellt sich auf Verkäuferseite meistens die Frage, ob hierfür gehaftet werden muss und auf Käuferseite, ob Ansprüche wegen des Mangels geltend gemacht werden können.

Hier kommen einerseits Sachmängel in Betracht, was bedeutet, dass die tatsächliche Beschaffenheit des Objekts nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Der Verkäufer hat hier vertraglich etwas zugesagt, was in Wahrheit nicht gegeben ist. Andererseits könnten auch Rechtsmängel vorliegen, zum Beispiel bei nicht eingetragenen grundbuchlichen Belastungen oder wenn Miet- und Pachtverhältnisse nicht offengelegt wurden.

Bei Mängeln muss immer die Frage gestellt werden, ob die Mängelhaftung überhaupt Anwendung findet und nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen wurde. Der Ausschluss der Gewährleistungsrechte ist bei Bestandsgebäuden der Regelfall und innerhalb der Grenzen des § 444 BGB möglich. Bei Kaufverträgen über Neubauten hat der Käufer hingegen in der Regel weitreichende Gewährleistungsansprüche. Ein Ausschluss ist hier nur nach Belehrung des Käufers über die Rechtsfolgen des Ausschlusses und der damit einhergehenden Risiken möglich.

Doch welche Möglichkeiten hat man bei einer mangelhaften Immobilie? 

Sollten die Voraussetzungen für einen Gewährleistungsanspruch vorliegen, kann sich der Käufer auf verschiedene Rechte berufen:

• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, wenn der Verkäufer bewusst einen Mangel verschwiegen hat, den er kannte;

• Nacherfüllung, sofern der bestehende Mangel tatsächlich beseitigt werden kann;

• Rücktritt vom Vertrag, wenn dem Verkäufer erfolglos eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde oder wenn eine solche Mängelbeseitigung unmöglich ist;

• Kaufpreisminderung;

• Schadensersatz. 

Beachten Sie, dass die Gewährleistungsrechte typischerweise binnen 5 Jahren verjähren, Anfechtungsrechte wegen einer arglistigen Täuschung verjähren schon binnen 2 Jahres seit Kenntnis des Anfechtungsgrundes.

Haben Sie nach einem Immobilienkauf einen Mangel feststellen müssen? Kontaktieren Sie uns und wir prüfen den Sachverhalt, Ihre rechtliche Position und begleiten Sie gegebenenfalls bei der Durchsetzung Ihrer Rechte. 

Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch im umgekehrten Fall, nämlich wenn Sie sich Gewährleistungsansprüchen eines Käufers ausgesetzt sehen und diese abwehren möchten. Kontaktieren Sie uns.