Wir beraten Sie in sämtlichen Angelegenheiten rund um das Wohnungseigentumsrecht.

Das Wohnungseigentumsgesetz (kurz „WEG“) wurde zum 1. Dezember 2020 grundlegend durch die WEG-Reform WEMoG reformiert. Es weicht vom Grundsatz der Einheit von Eigentum an einem Grundstück und Gebäude ab und lässt Sondereigentum an Wohnungen (Wohnungseigentum) und an nicht zu Wohnzwecken dienenen Räumen (Teileigentum) zu, § 1 Absätze 2, 3 WEG.

Doch aus welchen Gründen bedarf es eigentlich des Wohnungseigentumsrechts?

Viele Menschen wünschen sich ihre eigenen vier Wände. Allerdings lässt sich dieser Wunsch häufig nicht realisieren, weil die Erwerbskosten für Grundstücke, gerade in großen Städten, zu hoch sind. Hier bietet das Wohnungseigentumsrecht einen Ausweg. Es wird ein Gebäude errichtet, das aus mehreren in sich abgeschlossenen, rechtlich selbstständigem Einheiten besteht. Dadurch wird es möglich, Eigentum an einem dieser selbstständigen Einheiten zu erwerben und nicht lediglich an dem betreffenden Gebäude im Ganzen.

Wie entsteht Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum entsteht durch Aufteilung eines Gebäudes in Wohneinheiten und erfolgt in mehreren Schritten: 

• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Zunächst sind Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung einzuholen. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der Lage, gemeinschaftliche Gebäudeteile und Aufteilung hervorgehen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind. Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen von der zuständigen Baubehörde „abgesegnet“ werden, wobei dies durch Unterschrift und Siegel oder Stempel erfolgt.

• Teilungsvertrag/Teilungserklärung, §§ 3, 8 WEG: Wohneigentum kann gemäß § 3 WEG entweder durch mehrere Miteigentümer eines Grundstücks begründet werden, indem diese vertraglich Sondereigentum einräumen (Teilungsvertrag) oder indem ein Grundstückseigentümer sein Grundstück alleine durch einseitige Teilungserklärung gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilt – der Regelfall. Der Teilungsvertrag muss notariell beurkundet werden, die Teilungserklärung muss öffentlich beglaubigt werden.

• Bestimmung der Gemeinschaftsordnung der WEG: Die Gemeinschaftsordnung enthält die „Hausordnung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist in der Regel Bestandteil der Teilungserklärung und regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Diese sind zwar grundsätzlich in §§ 10 ff. WEG verankert, können jedoch gemäß § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG abweichend vereinbart werden.

• Termin beim Notar und Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar beglaubigt oder beurkundet die Teilung – je nachdem, ob eine Teilungserklärung abgegeben oder ein Teilungsvertrag geschlossen wird. Im Anschluss an den Termin, reicht er die Teilungserklärung/den Teilungsvertrag, den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein.

• Anlegen der Wohnungsgrundbücher: Das zuständige Grundbuchamt prüft die eingereichten Unterlagen. Sind diese vollständig und liegen alle Voraussetzungen vor – wozu auch die ggf. notwendigen behördlichen Genehmigungen gehören (zum Beispiel bei Anwendbarkeit der Umwandlungsverordnung) – legt das Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher an. Dadurch wird die Teilung wirksam. Die Eigentumsverhältnisse am Grundstück setzen sich an jedem einzelnen Wohnungseigentum fort und über jedes kann getrennt verfügt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Wird eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erworben, tritt man in der Regel in eine Eigentümergemeinschaft ein. Dadurch hat man viele Vorteile, wie zum Beispiel die Aufteilung von Kosten und Gebäudeverwaltung durch einen Verwalter.

Leider geht dies auch mit Nachteilen einher:

• Keine eigenmächtigen Änderungen am Gemeinschaftseigentum möglich;

• Wirksam getroffene Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung müssen hingenommen werden;

• Kosten für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie für Instandhaltung müssen mitgetragen werden;

• Gewisse Duldungspflichten müssen hingenommen werden.

Ein juristischer Laie kann seine Rechte und Pflichten im Zweifel nicht erkennen. Welches Verhalten muss ich dulden? Gegen welches Verhalten kann ich mich wehren? Sind etwaige Wohnungseigentümerbeschlüsse wirksam getroffen worden? Sprechen Sie uns an und wir beraten Sie dazu.

Weitere Leistungen im Wohnungseigentumsrecht

Sie planen den Erwerb einer Eigentumswohnung? Gerne prüfen wir für Sie den Kaufvertragsentwurf, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung und klären Sie umfassend hierzu auf. Möglicherweise möchten Sie ein in ihrem Eigentum stehendes Gebäude aufteilen? Wir prüfen für Sie, ob dies rechtlich möglich ist und erstellen auf Wunsch Ihre Teilungserklärung.

Sie sind Wohnungseigentümer und haben eine rechtliche Frage? Wir prüfen Ihre Rechte gegenüber anderen Miteigentümern und/oder der Gemeinschaft und machen diese auch gerne für Sie geltend.

Darüber hinaus vertreten wir aber auch Verwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen, der Ausarbeitung oder Prüfung von Verwalterverträgen sowie bei der Durchsetzung und Abwehr sonstiger Ansprüche.

Schließlich unterstützen wir sowohl Wohnungseigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften beim Vorgehen gegen (unrechtmäßige) Baumaßnahmen.

Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung.